编辑 | 潘西 

在政策暖风频吹的部分作用下，部分房企前三季度营收实现了增长，房企发布发展但利润并未随之一同上升。季度近日，财报A股多家房企披露了三季度财报，盈利《财经》新媒体对比16家房企业绩发现，关键有半数房企前三季度实现了营收的部分同比增长，但其中（000002.SZ）、房企发布发展（600153.SH）等4家归母净利同比仅个位数增长，季度另外（600048.SH）、财报（000736.SZ）等4家净利润同比下滑甚至出现亏损的盈利情况。

具体来看，关键今年前三季度，部分万科营收为3377亿元同比增长24.38%，房企发布发展归母净利同比仅增2.17%至170.5亿元，季度同时保利发展营收为1564亿元，而归母净利同比下滑3.61%至130.9亿元。此外，、中交地产、营收均实现了同比正增长，但归母净利下滑明显，如中交地产净利同比下滑9739.64%至亏损1.742亿元。

有关增收难增利的原因，万科方面在三季报中称，受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，公司前三季度毛利率出现明显下滑。招商蛇口也称，因市场下行影响，房地产业务转结毛利率同比下降是增收不增利的主要原因之一。首开高管在三季度业绩说明会上给出的说法则是公司既往年度土地价格较高、去化遇到困难、目前市场低迷，加之前三季度结算金额较低造成亏损。

值得注意的是，上述房企均不约而同提及了地价高、去化困难以及毛利率下滑。“一般情况下，导致利润率降低的主要因素就是成本的增加，其中土地成本又是最大的支出， 此前拍地时地价相对较高但目前推盘价格不及预期，就导致了房企利润空间被压缩。”同策研究院资深分析师肖云祥向记者介绍称，受市场下行影响，房企销售放缓，还间接的提升了房企的运营成本和资金成本。

区别于去年年报时的存货跌价、坏账计提以及卖资产亏损影响房企的利润水平，今年三季度报中攀升的营业成本（土地和工程等费用）以及三费（销售、财务、管理费用）已成为房企的利润“杀手”。

前三季度，万科、保利发展、招商蛇口、中交地产营业成本分别同比增长28.32%、 21.5%、13.93%、189.02%，增速远超同期营收增速。同时，万科三费中的两费同比均下降，而销售费用同比增长了7.63%达78.39亿元，保利发展财务费用上涨6.25%至30.29亿元，招商蛇口销售和财务费用同比增长超两成，建发股份管理费用同比增长超六成。

一位房企品牌负责人告诉记者，在销售端持续疲软的的当下，不少房企都在节流上下功夫，很多房企今年都不再拿地、寻求债务展期以及裁员降薪等都是为了保证活下去。目前来看，房企管理费用一般都在降低，在融资渠道暂未完全放开的情况下，财务和销售成本还是有所上升。

不过，记者也在房企三季报中发现一些积极的信号，包括联合营业绩增长、退税返还等。前三季度，归母净利润同比增长超五成，第三季度净利润同比增长1243.67%，而这主要由于来自联合营企业的投资收益增长。从前三季度收到的税费返还来看，保利发展为51.3亿元，去年同期为21.6亿元，招商蛇口为49.3亿元，去年同期为18.72亿元。此外，房企增信融资仍在继续扩容，多地首套房贷利率降至4%以下。

在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，地价高企导致房企营业成本持续上行，各类能源、建材价格上涨也提高了建安成本，另外为去加速化房企增加了销售费用，而各类成本费用的提升都将侵蚀当期利润。虽然联合营业绩增长、退税返还等能够增加当期利润，但是企业长期发展仍有赖于经营基本面是否健康。目前，房地产行业高投入高回报时代已经结束，将逐渐接近社会平均利润率水平，房企应转变发展思维，回归开发业务本质，提高专业运营与服务能力，探索新发展模式。

“以高成本高营销费用换取营收的做法，是企业在当前市场环境下不得不采取的生存竞争手段。但是，营业成本以及各类费用的快速增长也提升了企业经营难度，对企业运营水平提出了更高的要求。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，未来房企发展方向和重点是以现金流为核心，在维护流动性的前提下争取业绩的提升，压缩成本并把握拿地和推盘时机，只有如此才能活下去和活得好。